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 一、營業(yè)稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┪窗匆?guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入
　　全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。
　　案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi)2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅142435.11元。
　　案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅。”，第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用”，和第九條”營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天”的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費(fèi)附加1192.42元。
　　案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入49017.61元和7736.24元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入，未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費(fèi)附加115.13元。
　?。ǘ┦杖胫苯記_減支出類科目
　　物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。
　　案例4：某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅127515.83元。
　　2.特殊問題
　　（一）價外費(fèi)用未作計稅依據(jù)
　　物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。
　　（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得
　　物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。
　　案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時，另按物業(yè)管理費(fèi)5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費(fèi)合計15313.74元，2001年收取業(yè)主稅費(fèi)合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi)319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手續(xù)費(fèi)共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。”第九條：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。
　?。ㄈ菏湛铐椢瓷陥罄U納營業(yè)稅
　　物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。
　?。ㄋ模?ldquo;應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符
　　按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。
　?。ㄎ澹┓课蒌N售收入未繳營業(yè)稅
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
　　物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)為：
　　根據(jù)京地稅營「1997」386號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有限電視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅”服務(wù)業(yè)”稅目中的”代理行為”，因此對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有限電視費(fèi)、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照服務(wù)業(yè)稅目5％稅率計算征收營業(yè)稅。
　　物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定：
　　根據(jù)京地稅營「2000」59號《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定：
　　1.對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。
　　2.對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。
　　3.對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。
　　4.對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。
　　5.物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。
　　二、個人所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　　（一）勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅
　　未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。
　　案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補(bǔ)繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹<中華人民共和國稅收征收管理法>及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個人所得稅1584元。
　?。ǘ┎蝗~申報納稅
　　按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎金、過節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬┏霾钛a(bǔ)助未繳納個人所得稅。
　?。ǘ┌l(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個人所得稅。
　　三、企業(yè)所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┎粦?yīng)扣除的費(fèi)用計入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅
　　例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656元計入“管理費(fèi)用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“……誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅24306.48元。
　?。ǘ┪唇Y(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅
　　全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬┮允盏种В颖芾U納企業(yè)所得稅
　　物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。
　?。ǘ┲貜?fù)列支成本、費(fèi)用
　　在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。
　　四、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題
　　1.常見問題
　　（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。
　　（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。
　　2.特殊問題
　　企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。
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